«ПЕРСПЕКТИВА»
ВИКТОРА ЕНИНА:

В 2019 году здесь побывали делегации представителей сибирских регионов, Москвы, «Росатома» с целью перенять уникальный опыт, использовать его на высвобождающихся производственных площадях и при создании новых индустриальных парков. Управленческая команда Ассоциации индустриальных парков России во время визита в «Перспективу» отметила опережение планов развития проекта.

Проведенный анализ рынка производственно-складской недвижимости показал, что малый бизнес работает в гаражах, а средний — в полуразрушенных промзонах советского образца. Уже тогда было понятно, что рано или поздно предприниматели начнут искать более цивилизованные условия локализации бизнеса, а тенденции развития городских территорий предполагали вынос предприятий за черту города. Эти две составляющие и легли в основу создания «Перспективы».

Площадку для реализации пилотного проекта частного индустриального парка выбирали тщательно, пытаясь предугадать, какие именно «опции» будут необходимы целевой аудитории потенциальных резидентов.

Остановились на пригороде Воронежа, в 12 км от черты города. Это достаточно близко для того, чтобы персоналу, работающему на предприятиях компаний-резидентов, было удобно добираться.

Об «опциях», изначально заложенных в концепцию индустриального парка, рассказал руководитель Perspektiva group Андрей Чекурин: «Давайте представим предпринимателя, который решил открыть новое производство. Для этого ему нужна „промка" — земельный участок промышленного назначения подходящего размера и формы, с подведенной к участку инженерной инфраструктурой, с определенными лимитами на энергоносители, с телефоном и интернетом. Все это он должен получить, как только купит участок».

За три года заброшенное колхозное поле превращается в универсальную производственно-складскую площадку. Парк был оснащен инженерной инфраструктурой – асфальтированные дороги, электрические сети, газоснабжение, интернет. Причем все сети и энергетические объекты строились с большим запасом. Сегодня парк располагает до 9 МВт свободной мощности электроэнергии, объем газоснабжения – 14 тыс. куб. м/ч, работу высокоскоростного интернета обеспечивают три провайдера, дороги проведены до каждого земельного участка. Размер участков варьируется от 20 соток до 27 га. Потенциальным резидентам предлагают полностью готовый к сделке пакет документов.

На следующем этапе запросов резидента управляющая компания Perspektiva group также не остается в стороне. Нужно построить здание - готова оказать содействие в получении разрешения на строительство, подключении к сетям, получении всех необходимых согласований. «Мы можем построить резиденту здание по схеме build-to-suit под его индивидуальные запросы или предложить готовый объект. Таким образом, стремимся снять все непрофильные риски предпринимателя, сэкономить ему и время, и деньги, дать возможность сконцентрироваться на собственном бизнесе, на том, что он знает и умеет делать», — поясняет Андрей Чекурин.

Сегодня 59% парка уже занято, и интерес инвесторов к нему продолжает расти, поскольку созданный формат доказал свою эффективность. Ограничений по размеру площадей нет, есть куда развиваться.

Предоставляя возможность выбора площадки от самых минимальных размеров в 20 соток, «Перспектива» до сих пор остается вне конкуренции. Подобных предложений на рынке больше нет. При желании всегда можно расшириться — запас территории индустриального парка позволяет.

«У нас много примеров, когда резидент зашел на небольшую площадку, а потом расширил производство, — рассказывает Андрей Чекурин. — Мы заранее предусматриваем такую возможность, оставляя рядом с выкупленной территорией свободный участок. Этот принцип был заложен изначально. В чем его эффективность? Не надо покупать сразу много земли, можно ограничиться необходимым минимумом, такой подход позволяет оптимизировать инвестиции и налогообложение. При необходимости мы быстро присоединяем соседний участок, для этого у нас все готово. Таким образом, можем обеспечить долгосрочные планы резидента. Это наша идея, воплощение которой по достоинству оценили работающие на площадке "Перспективы" компании. Как показывает практика, потребность расшириться появляется довольно часто. За последнее время как минимум семь компаний пошли этим путем. Еще несколько заявили о таком намерении».

К примеру, российская компания «Деко Минералс», которая на сегодняшний день является единственным производителем высококачественных адсорбентов для различных отраслей пищевой и нефтеперерабатывающей промышленности, динамично развивается в индустриальном парке «Перспектива» с 2015 года. В 2020 году намерена на соседнем участке построить складские помещения и еще одну производственную линию.

«Когда мы искали площадку для размещения производства, смотрели предложения в черте города, но они не подходили по нашему профилю, — вспоминает директор "Деко Минералс" Дмитрий Лещенков. — В "Перспективе" нам понравилось то, что было готовое здание для производства, удобное расположение самого парка возле федеральной трассы и наличие готовой инфраструктуры. Мы используем большегрузные автомобили, поэтому в городе это было бы сопряжено с пробками на дорогах и другими сложностями. А в "Перспективе" нет никаких проблем с подъездом. Правда, когда дорожники ремонтировали тамбовскую трассу, не сразу обустроили съезд в индустриальный парк, но управляющая компания быстро решила этот вопрос. Надо отметить, что все текущие вопросы управляющей компанией решаются быстро».

Примерно такие же аргументы склонили к выбору «Перспективы» и воронежский филиал компании «Сильные машины» — официального дилера в России специальной дорожно-строительной техники немецкой Wirtgen group и китайской XCMG.

Как рассказывает его руководитель Кирилл Лобанов, искали площадку с наименьшей стоимостью и удобным подъездом из города, потому что филиал работает не только в Воронеже, но и по области, а также с соседними регионами. «Поскольку у нас негабаритная техника и для ее прохождения по городу нужно дополнительное разрешение, было принято решение взять площадку за городом. "Перспектива" предложила участки по очень хорошей цене и готовую инфраструктуру. Нам понравилось и то, что территория парка просто огромная и можно было выбрать любой участок, соответствующий нашим стратегическим планам».

Компания НПО «Агрополимер» — единственный в Черноземье производитель систем капельного полива. Её коммерческий директор Андрей Грошев подчеркивает:

Андрей Грошев тоже отмечает удобство логистики и то, что за городом нет ограничений в проезде фур, в отличие от городских дорог. По объему отгружаемой продукции и инвестиций (более 200 млн руб.) компания уже перешла в разряд среднего бизнеса. Также в планах компании к двум имеющимся поставить еще одну производственную линию, а под склад готовой продукции выкупить земельный участок рядом.

Виктор Енин сравнивает такой формат с конструктором LEGO: «Его легко адаптировать под те или иные нужды резидента» — и рассказывает, что еще в 2012 году идею light industrial предложили для мебельных производств после того, как в «Перспективе» обосновался один из ведущих федеральных поставщиков мебельной фурнитуры — компания КДМ. Предполагалось, что это производство может стать ядром кластера по производству мебели, на площадку «Перспективы» подтянутся предприятия малого бизнеса, которым такие модульные здания как раз и пригодятся. Но, видимо, идея опередила время и оказалась в разряде отложенного спроса.

«Мы от идеи не отказались, продолжая транслировать ее резидентам, чтобы более точно понять запрос предпринимателей. Так родился проект строительства максимально универсальных зданий, пригодных для большинства производств. Рядом предусмотрели свободную землю для расширения бизнес-проектов. Можно купить только помещения, а можно с участком земли. Можно взять в аренду здание целиком или часть помещений от 500 кв. м. Для предпринимателя важно то, что можно протестировать свою бизнес-идею, взяв в аренду помещение, а затем выкупить его в ипотеку, то есть бывшие арендные платежи становятся инвестициями в собственное промышленное здание», — объясняет Виктор Енин преимущества формата.

Руководство управляющей компании уверено, что тренд востребованности таких зданий не просто сохранится, а усилится, «потому что первый опыт нам подсказал, как подкорректировать проект под запросы резидентов».

Вышеупомянутая компания «Деко Минералс» выпускает абсорбенты, которые в России до нее никто не производил. Объемы продаж и ассортимент растут, компания отбирает у импортируемой продукции тендерные позиции, потому что доказала свою конкурентоспособность. Отпускная цена ниже, работать с таким поставщиком проще, потому что не нужно растаможивать продукцию. Заказчику нет нужды держать складские запасы: от заказа до поставки проходит минимум времени. Компания получила возможность заниматься научно-исследовательской работой, специалисты «Деко Минералс» разработали методику по определению скорости фильтрации и оценки отбеливающей способности того или иного абсорбента и создают уникальные рецептуры абсорбентов.

ООО НПО «Агрополимер» успешно конкурирует с импортными системами полива. По статистике пять лет назад импорт подобной продукции на рынке составлял 70%, сейчас уже 50%. Руководство компании надеется, что лет через пять-семь удастся снизить импорт до 20%.

Компания «Янберг», работающая на площадке «Перспективы» с 2016 года, первой в России начала делать кеги из нержавеющей стали.

Продукция актуальна не только для Черноземья, но и для всей России, а также ближнего зарубежья. Ее поставляют в Грузию, Армению, Казахстан, Беларусь, Молдову. Предприятие относится к малому бизнесу. Максимальная мощность производства — 120 тыс. кег в год, порядка 400 кег в сутки. Но при хорошей динамике объема заказов есть возможность расширения, говорит заместитель генерального директора по правовым вопросам Василий Белоглазов. Благо площади «Перспективы» позволяют развиваться дальше.

Немецкие производители пива уже обратили внимание на «Янберг». Готовится к подписанию контракт с одним из ведущих на этом рынке игроков, под техническое задание которого докупается необходимое оборудование.

Научно-производственное предприятие «Спецмашсоник» разрабатывает и выпускает импортозамещающее ультразвуковое оборудование нового поколения. За счет применения новых технических решений их продукция успешно конкурирует с ведущими европейскими производителями и ценой, и качеством. Разработки компании награждены 15 международными дипломами и медалью ВВЦ.

У оператора промпарка уже есть сложившийся пул поставщиков тех или иных услуг, которых можно рекомендовать резидентам как высококлассных специалистов. Управляющая компания ежедневно решает производственные «мелочи», возникающие по ходу строительства или эксплуатации, — куда убрать грунт на этапе рытья котлована, как организовать уборку снега на территории предприятия, вопросы благоустройства, видеонаблюдения или охраны объектов резидентов.

В планах «Перспективы» — содействие резидентам услугами в сфере природоохранных мероприятий. Зачастую предприниматели узнают о том, что они нарушили экологическое законодательство, уже после получения серьезных штрафов. Согласно действующим законам, мероприятия по охране окружающей среды должны быть предусмотрены еще на этапе получения разрешения на строительство. Но в действительности далеко не все представители малого бизнеса знают об этом. Экологическое законодательство противоречиво и постоянно меняется, и уследить за ним довольно сложно, поэтому услуга по экологическому сопровождению деятельности предприятий актуальна, пояснил Андрей Чекурин. Изначально индустриальный парк проектировался с учетом того, что на разных участках можно открывать производство разного класса опасности. Соответственно с этим и рассчитан размер санитарной зоны. Мы берем на себя просвещение потенциальных резидентов в плане соблюдения экологических норм, помогаем сразу исключить возможные риски. То есть содействуем реализации проекта с учетом законодательных и нормативных требований к экологии, чтобы потом резиденту не вносить коррективы, часто связанные с финансовыми потерями».

Задумано строительство офисного центра с рестораном и гостиничными номерами для гостей, спортивных объектов, торговых залов, где можно посмотреть образцы и купить то, что производится в индустриальном парке: «У нас половина резидентов работает с розницей. И свой торговый зал — это меньше затрат и ниже цена. Соответственно, выше конкурентоспособность резидентов», — комментирует руководитель «Перспективы».

«Объективной потребностью» Андрей Чекурин называет расширение жилой зоны в шаговой доступности, строительство социальных объектов, создание привлекательного ландшафтного дизайна с малыми архитектурными формами, небольшими скверами для отдыха. «Должно быть место, где человек в обеденный перерыв может отдохнуть на свежем воздухе. Тем более что воздух действительно свежий — мы ведь находимся за городом, а наши предприятия экологичны. Можно транслировать музыку, которая восстанавливает и физическое, и психологическое состояние. Как только мы создадим такие "оазисы", резиденты сами будут охотно участвовать в поддержании чистоты и порядка. Идея в том, чтобы создавать эту культуру совместными усилиями».

Виктор Енин признается: «Мы постоянно делимся опытом и лучшими практиками и принимаем иной раз по две-три делегации в месяц. Меня спрашивают, зачем мы создаем себе конкурентов, делясь уникальным опытом. А все просто. Нам и нашим детям жить в этой стране, и чем выше конкуренция в отрасли, тем выше будут стандарты. Даже с той точки зрения, что в дальнейшем нам пожинать эти плоды, это глобальные инвестиции в развитие территорий, они вернутся обществу культурой производства, благосостоянием и в конечном итоге повышением качества жизни».

Местоположение промплощадки:
Воронежская область, с. Бабяково Новоусманского р-на,
10 км от г. Воронежа в направлении Тамбова,
Автодорога А-144, поворот после песчаного карьера.
Телефон: +7 (915) 586-77-79
http://www.perspektiva-psp.ru/